La columna del juez
Notarios y Derecho de Propiedad
Juan Carlos Valera Málaga (*)
Luis, esforzado ciudadano que paga sus impuestos, luego de varios intentos y búsquedas ha comprado una casa a Carlos. No sólo suscribieron la minuta de compraventa, sino también la elevaron a escritura pública ante Notario Público de Lima, el cual previamente realizó el bloqueo registral sobre el bien. Pero como es una persona que se cree precavida ha logrado inscribir la compraventa ante el registro inmobiliario respectivo. En resumidas cuentas, se duerme sobre sus laureles.
Habiendo transcurrido un año aproximadamente, recibe una notificación judicial en la que se le demanda por mejor derecho de propiedad, por parte de una persona de la que no sabe en absoluto nada, quien también alega que es propietario del bien inmueble, en mérito a una escritura pública de compraventa otorgada en Huancavelica…por el mismo vendedor Carlos. Esta es una historia que se repite muchas veces.
Este duro despertar de Luis pone en marcha sus cinco sentidos, busca al mismo abogado que le ayudó en la inscripción de su título de propiedad para una explicación. Este le aclara que el mejor derecho de propiedad es una pretensión procesal por la que una persona llamada acreedor considera que él tiene un mejor derecho de propiedad sobre el bien, en aplicación del artículo 1135 del Código Procesal Civil, y que en el presente caso el demandante de Huancavelica alega que su fecha cierta de adquisición es anterior a la de Luis, por lo que debe quedarse con el bien en disputa.
Como se sabe, el sistema de propiedad inmobiliaria peruana considera que el registro de inmuebles es declarativo, es decir, no requiere inscribirse, por ejemplo una compraventa, para constituir a una persona como propietaria; sin embargo, la no inscripción de su derecho no consolida su derecho adquirido frente a terceros también adquirientes o acreedores del transferente.
Los legisladores del Código Civil de 1984 no conocían entonces la informática como ahora, tampoco internet. Pero en la actualidad, por ejemplo, una entidad como Registros Públicos permite que las personas vía internet puedan hacer seguimiento de las inscripciones de los asientos en las partidas del registro de propiedad inmueble; sin embargo, el notariado peruano, a pesar de que sus actos notariales son el dar fe pública a una serie de actos jurídicos personales o reales, entre otros, no permite que virtualmente a nivel nacional las personas puedan tomar conocimiento de la existencia de otros actos de transferencia dominial a nivel notarial anteriores al acto translaticio de propiedad que van a celebrar.
El notariado peruano debe modernizarse para que el referido artículo no sea una permanente ventana abierta a una serie de injusticias a las personas que adquieren bienes inmuebles de buena fe, a fin de que la fecha cierta que otorgan los actos notariales no se preste a maniobras inescrupulosas de algunos vendedores que puedan vender el mismo bien no solo a dos, sino incluso a varias personas en momentos distintos.
El Ministerio de Justicia, así como implementó una gran herramienta de información legal de búsqueda virtual, puede incluso proveer al Notariado Nacional en su conjunto de algún sistema similar que cumpla con registrar todos los actos notariales traslaticios de dominio. La consecuencia será que el mismo notario no otorgue escritura pública de traslado de dominio inmobiliario cuando el mismo titular del bien ya anteriormente hizo transferencia del mismo bien a un tercero.
(*)Juez integrante del Programa Social “Justicia en tu Comunidad” de la Corte de Lima
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