IMPLICANCIAS. SEPA COMO ACCEDER AL BLOQUEO REGISTRAL
Herramientas para la protección registral
Principio de prioridad en el tiempo garantiza las inscripciones
Normas desarrollan los procedimientos para la anotación preventiva
WUILBER ALCA ROBLES Abogado (*)
Todo sistema registral está basado en la publicidad de los actos y derechos que en él se inscriben.
Así, el principio de prioridad registral es uno de los pilares de su funcionamiento y consecuente efecto erga omnes, ello se materializa en el artículo 2016 del Código Civil, concordante con el artículo IX del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), en la denominada prioridad preferente o lo que se conoce en doctrina autorizada como prioridad de relojería, es decir, la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro; y, también en la conocida prioridad excluyente, del artículo 2017 del mismo cuerpo sustantivo civil, concordante con el artículo X del TUO del RGRP, llamada también prioridad por oponibilidad, lo cual significa que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
Como quiera que fuere el supuesto de prioridad, la esencia del mismo es lograr una protección registral, que se configura en una preferencia o exclusión en los derechos, en relación al acto, contrato o derecho contenido en el título, sea en cabeza del propio titular o de terceros que pudieran contratar con él. En consecuencia, este principio genera un halo de seguridad jurídica a aquellos actos que amparados en una necesaria e idónea calificación registral, obtienen un resultado positivo al inscribirse o anotarse el acto, contrato o derecho respectivo.
En este contexto de la prioridad registral, específicamente en ambos efectos de las primacias ya referidas, es que se desarrolla la institución registral del bloqueo y connaturalmente referida a materias vinculadas al registro de predios, toda vez que ante el registro se presentan frecuentemente una variedad de derechos que concurren o inciden sobre un mismo predio, debiendo el sistema registral establecer un orden jurídico de preferencia en función del tiempo de su presentación al registro, no se debe olvidar que conforme al artículo 2016 del Código civil y 47 del TUO del RGRP, los asientos de inscripción referentes a una partida se extenderán en estricto orden de presentación de los referidos títulos (sean estos regulares o conexos) en razón que la preferencia de los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación del título que ingreso primero.
Por su parte, el bloqueo registral tiene como marco normativo el Decreto Ley Nº 18278 y sus modificatorias aprobadas por el Decreto Ley Nº 20198 y la Ley Nº 26481, así como los artículos 131 y 132 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, donde se desarrolla todo lo relativo al procedimiento registral del mismo.
(*) Registrador Público
de la Zona Registral IX - Lima
¿Qué es el bloqueo registral?
Según el artículo 2013 del Código civil y artículo III del TUO del RGRP, el asiento de bloqueo en su calidad de anotación preventiva temporal y provisoria, se presume exacto, válido y por ende eficaz, toda vez que habiendo sido objeto de calificación registral en primera instancia, no solo se queda en la evaluación de la solicitud del notario, sino se fundamenta en la calificación del acto material contenido en la copia de la minuta respectiva certificada por notario, es decir una propia y debida calificación del título material, ello implica el obtener la protección jurídica que el propio sistema registral brinda, es decir validez material con efectos jurídicos erga omnes, al punto que logra tener preferencia e impedir la inscripción de otros derechos perfectos ingresados posteriormente, que al ser incompatibles con él, estarán a los resultados de su vigencia y/o caducidad.
El procedimiento
El procedimiento registral que debe seguir esta institución para efectos de acceder al registro en calidad de anotación preventiva, de naturaleza temporal, es el siguiente:
• Primero: Los contratantes deben haber celebrado un acto o contrato en mérito del cual se constituya, amplíe o modifique, derechos reales a favor de los mismos. El ámbito de esta institución son los derechos reales puros, los cuales deben acarrear alguna mutación o restricción en su contenido y/o titularidad respecto del derecho ya inscrito.
• Segundo: Los contratantes deben solicitar ante el Notario, que será el encargado de la formalización del acto, la presentación al registro de la solicitud de bloqueo, pedido que deberá acompañarse de la copia certificada de la minuta respectiva firmada por los contratantes y autorizada por abogado. Es el Notario el legitimado para ello.
• Tercero: Con la calificación registral efectuada por el registrador público del acto o contrato, de ser positiva, se extenderá la anotación de bloqueo. Así, la Resolución Nº 115-2005-2006-SUNARP-TR-L, refiere que esta primera validez material debe servir de base en un futuro para la calificación registral del acto definitivo, pero esta vez en razón de sus requisitos de validez y eficacia formal, de lo cual se concluye que, en cualquiera de los dos momentos se debe proceder con la calificación registral establecida por el artículo 31 del TUO del RGRP.
• Cuarta: El bloqueo tiene un plazo de 60 días hábiles, contados desde la fecha del correspondiente asiento de presentación. Este caduca al vencimiento del plazo de manera automática o si es antes de dicho término ocurre lo siguiente: a) Se inscribe el acto o contrato materia del bloqueo; b) Si lo solicita el contratante o contratantes en cuyo favor se estableció el bloqueo; c) cuando sea ordenado judicialmente.
Tener presente
Materia importante a resaltar es que durante la vigencia del bloqueo, no podrá inscribirse ni anotarse preventivamente ningún acto o contrato incompatible con aquel cuya prioridad preferente y excluyente se ha reservado.
Por tanto, es coherente con el propio sistema registral, el aceptar que, a pesar de estar vigente los efectos del bloqueo, estos no impidan que los titulares de otros derechos personales y derechos reales relacionados con la misma partida, incluso de igual naturaleza real que el protegido con el bloqueo, puedan ser presentados por el diario de la oficina registral, amparados en el principio de rogación del artículo III del TUO del RGRP.
Ello, porque toda vez que teniendo dichos títulos vigencia por 35 días hábiles, prorrogables (arts. 27 y 28 del TUO del RGRP) y con capacidad de ser suspendidos (art. 29 literal a) del TUO del RGRR), respecto de ellos y su prioridad, pudiera ya haberse levantado el bloqueo y de no existir la incompatibilidad con lo inscrito, deberían inscribirse los mismos, conforme al orden de su asiento de presentación respectivo
EL PERUANO
Herramientas para la protección registral
Principio de prioridad en el tiempo garantiza las inscripciones
Normas desarrollan los procedimientos para la anotación preventiva
WUILBER ALCA ROBLES Abogado (*)
Todo sistema registral está basado en la publicidad de los actos y derechos que en él se inscriben.
Así, el principio de prioridad registral es uno de los pilares de su funcionamiento y consecuente efecto erga omnes, ello se materializa en el artículo 2016 del Código Civil, concordante con el artículo IX del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), en la denominada prioridad preferente o lo que se conoce en doctrina autorizada como prioridad de relojería, es decir, la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro; y, también en la conocida prioridad excluyente, del artículo 2017 del mismo cuerpo sustantivo civil, concordante con el artículo X del TUO del RGRP, llamada también prioridad por oponibilidad, lo cual significa que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.
Como quiera que fuere el supuesto de prioridad, la esencia del mismo es lograr una protección registral, que se configura en una preferencia o exclusión en los derechos, en relación al acto, contrato o derecho contenido en el título, sea en cabeza del propio titular o de terceros que pudieran contratar con él. En consecuencia, este principio genera un halo de seguridad jurídica a aquellos actos que amparados en una necesaria e idónea calificación registral, obtienen un resultado positivo al inscribirse o anotarse el acto, contrato o derecho respectivo.
En este contexto de la prioridad registral, específicamente en ambos efectos de las primacias ya referidas, es que se desarrolla la institución registral del bloqueo y connaturalmente referida a materias vinculadas al registro de predios, toda vez que ante el registro se presentan frecuentemente una variedad de derechos que concurren o inciden sobre un mismo predio, debiendo el sistema registral establecer un orden jurídico de preferencia en función del tiempo de su presentación al registro, no se debe olvidar que conforme al artículo 2016 del Código civil y 47 del TUO del RGRP, los asientos de inscripción referentes a una partida se extenderán en estricto orden de presentación de los referidos títulos (sean estos regulares o conexos) en razón que la preferencia de los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación del título que ingreso primero.
Por su parte, el bloqueo registral tiene como marco normativo el Decreto Ley Nº 18278 y sus modificatorias aprobadas por el Decreto Ley Nº 20198 y la Ley Nº 26481, así como los artículos 131 y 132 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, donde se desarrolla todo lo relativo al procedimiento registral del mismo.
(*) Registrador Público
de la Zona Registral IX - Lima
¿Qué es el bloqueo registral?
Según el artículo 2013 del Código civil y artículo III del TUO del RGRP, el asiento de bloqueo en su calidad de anotación preventiva temporal y provisoria, se presume exacto, válido y por ende eficaz, toda vez que habiendo sido objeto de calificación registral en primera instancia, no solo se queda en la evaluación de la solicitud del notario, sino se fundamenta en la calificación del acto material contenido en la copia de la minuta respectiva certificada por notario, es decir una propia y debida calificación del título material, ello implica el obtener la protección jurídica que el propio sistema registral brinda, es decir validez material con efectos jurídicos erga omnes, al punto que logra tener preferencia e impedir la inscripción de otros derechos perfectos ingresados posteriormente, que al ser incompatibles con él, estarán a los resultados de su vigencia y/o caducidad.
El procedimiento
El procedimiento registral que debe seguir esta institución para efectos de acceder al registro en calidad de anotación preventiva, de naturaleza temporal, es el siguiente:
• Primero: Los contratantes deben haber celebrado un acto o contrato en mérito del cual se constituya, amplíe o modifique, derechos reales a favor de los mismos. El ámbito de esta institución son los derechos reales puros, los cuales deben acarrear alguna mutación o restricción en su contenido y/o titularidad respecto del derecho ya inscrito.
• Segundo: Los contratantes deben solicitar ante el Notario, que será el encargado de la formalización del acto, la presentación al registro de la solicitud de bloqueo, pedido que deberá acompañarse de la copia certificada de la minuta respectiva firmada por los contratantes y autorizada por abogado. Es el Notario el legitimado para ello.
• Tercero: Con la calificación registral efectuada por el registrador público del acto o contrato, de ser positiva, se extenderá la anotación de bloqueo. Así, la Resolución Nº 115-2005-2006-SUNARP-TR-L, refiere que esta primera validez material debe servir de base en un futuro para la calificación registral del acto definitivo, pero esta vez en razón de sus requisitos de validez y eficacia formal, de lo cual se concluye que, en cualquiera de los dos momentos se debe proceder con la calificación registral establecida por el artículo 31 del TUO del RGRP.
• Cuarta: El bloqueo tiene un plazo de 60 días hábiles, contados desde la fecha del correspondiente asiento de presentación. Este caduca al vencimiento del plazo de manera automática o si es antes de dicho término ocurre lo siguiente: a) Se inscribe el acto o contrato materia del bloqueo; b) Si lo solicita el contratante o contratantes en cuyo favor se estableció el bloqueo; c) cuando sea ordenado judicialmente.
Tener presente
Materia importante a resaltar es que durante la vigencia del bloqueo, no podrá inscribirse ni anotarse preventivamente ningún acto o contrato incompatible con aquel cuya prioridad preferente y excluyente se ha reservado.
Por tanto, es coherente con el propio sistema registral, el aceptar que, a pesar de estar vigente los efectos del bloqueo, estos no impidan que los titulares de otros derechos personales y derechos reales relacionados con la misma partida, incluso de igual naturaleza real que el protegido con el bloqueo, puedan ser presentados por el diario de la oficina registral, amparados en el principio de rogación del artículo III del TUO del RGRP.
Ello, porque toda vez que teniendo dichos títulos vigencia por 35 días hábiles, prorrogables (arts. 27 y 28 del TUO del RGRP) y con capacidad de ser suspendidos (art. 29 literal a) del TUO del RGRR), respecto de ellos y su prioridad, pudiera ya haberse levantado el bloqueo y de no existir la incompatibilidad con lo inscrito, deberían inscribirse los mismos, conforme al orden de su asiento de presentación respectivo
EL PERUANO
se podría bloquear consecutivamente la partida al no formalizar las firmas.
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