CORTE SUPREMA DICTA PRECEDENTE EN MATERIA DE COMPRAVENTA

CASACIÓN. DAN PAUTAS SOBRE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA

Dictan precedente en materia de compraventa

La minuta puede protocolizarse antes del pago, previo acuerdo

El máximo tribunal ratifica autonomía o libertad de contratación

El acuerdo entre comprador y vendedor de elevar a escritura pública la minuta de compraventa de un inmueble y luego cancelar el precio de venta no contraviene normas de orden público ni afecta las buenas costumbres.

Así lo estableció la Corte Suprema de Justicia en su sentencia recaída en el Expediente CAS. N° 1757-2009-Arequipa, por la que declaró infundado el recurso de casación interpuesto por un ciudadano contra un fallo dictado por la Cuarta Sala Civil de Arequipa en un caso de otorgamiento de escritura pública.

A criterio del recurrente, existen dos posiciones respecto de la minuta de compraventa, la que exige el otorgamiento de la escritura pública y la que se opone a dicha formalización, cuando el comprador incumple con el pago total de venta, debiéndose interpretar el contrato de compraventa conforme con el artículo 168 del Código Civil.

Dicha norma señala que el acto jurídico debe ser interpretado de acuerdo con lo que se haya expresado en él y según el principio de la buena fe, refiere la sentencia publicada por el máximo tribunal en el boletín del Diario Oficial El Peruano.

Agrega, además, que en el caso materia de casación debe considerarse el artículo 1426 del mismo cuerpo legislativo, debido a que una de las partes no cumplió la prestación a su cargo al no cancelar el precio total. Este artículo señala que en los contratos con prestaciones recíprocas en que éstas deben cumplirse simultáneamente, cada parte tiene derecho de suspender el cumplimiento de la prestación a su cargo, hasta que se satisfaga la contraprestación o se garantice su cumplimiento.

Sin embargo, de acuerdo con la cláusula quinta del contrato suscrito por las partes, el comprador tenía 90 días para cancelar el saldo del precio, plazo que empezaba a computarse desde la suscripción de la escritura pública.

Fundamento

El máximo tribunal, en su fallo, considera que como no se emitía dicho documento, aquel plazo no empezaba a computarse y, en consecuencia, el comprador podría requerir al vendedor que formalice el referido contrato. Atiende, además, que la autonomía privada o libertad de contratación es el derecho que tienen las personas para decidir celebrar contratos y con quién hacerlo, así como la libertad para determinar el contenido de éstos.

"Las personas son libres para negociar la celebración de sus contratos (libertad de contratar) y las condiciones, limitaciones, modalidades, formalidades, plazos y demás particularidades que regirán la relación jurídica creada por el contrato (libertad contractual)", detalla el colegiado en esta sentencia de casación.

Garantías

Los magistrados conformantes de este tribunal sostienen que la libertad de contratación es un derecho fundamental reconocido y garantizado por la Constitución Política de 1993 , siempre y cuando no se contravenga el orden público, las buenas costumbres y las normas legales de carácter imperativo, tal como lo especifica el Código Civil.

Por tanto, la Corte Suprema concluye que el acuerdo entre las partes de elevar a escritura pública la minuta de compraventa y, posteriormente, cancelar el precio de venta no contraviene normas de orden público ni afecta las buenas costumbres. Habiéndose en las instancias judiciales inferiores interpretado la cláusula quinta del contrato correspondiente de acuerdo con su texto literal en salvaguarda de la libertad de contratación.

Pago sujeto a condición

El recurrente plantea que por tratarse del cumplimiento de la relación jurídica obligacional creada por un contrato de compraventa de un inmueble y al no haberse cancelado el precio del mismo, él no está obligado a ejecutar la prestación a su cargo. Esto, además, en razón de que el comprador no ha ejecutado debidamente aún la contraprestación que le corresponde ni ha garantizado la ejecución de la misma.

Sobre el particular, la Corte Suprema señala en su sentencia que en este caso no corresponde aplicar el artículo 1426 del Código Civil, como pretende el recurrente al estar el pago del precio del bien materia de venta sujeto a la condición del otorgamiento previo de la respectiva escritura pública.

Excepción

Para la Corte Suprema, el artículo 1426 del Código Civil que regula la excepción de incumplimiento, por su naturaleza jurídica, es una excepción sustancial basada en el derecho sustantivo y no procesal.

Es el ejercicio de la facultad que tiene cada parte de suspender legítimamente la prestación debida cuando la otra parte exige la ejecución de ella, mientras que esta parte no cumple u ofrece cumplir la contraprestación a su cargo.

Vinculación

1 La Corte Suprema atiende en su fallo lo dispuesto en el artículo 1361 del Código Civil, relacionado con la fuerza vinculatoria de los contratos.

2 Este artículo establece que los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos. Añade que se presume que la declaración expresada en el contrato responde a la voluntad común de las partes y quien niegue esa coincidencia debe probarla.

Referencia: EL PERUANO